Pourquoi une étude approfondie du PLU est-elle nécessaire pour l’obtention d’une autorisation d’urbanisme ?

La conformité avec le PLU est une des conditions de l’obtention d’une autorisation d’urbanisme. Une étude méticuleuse de son contenu permettrait de concevoir un projet ayant plus de possibilité d’aboutir. Cet article aide à faire le tour de la question.

L’importance d’un PLU

Le Plan local d’urbanisme (PLU) est un ensemble de documents tenu par les bureaux communaux. Bien que non- obligatoire, l’Etat incite les communes à s’en doter. Actuellement, le PLU est le document de référence reconnu par la loi en matière d’urbanisme et il en train de prendre progressivement la place du Plan d’occupation des sols (POS) ou du Coefficient d’occupation de sols (COS) ou encore du Règlement national d’urbanisme (RNU). Son role est d’encadrer les projets urbains afin que ceux-ci n’entravent pas le bon développement des villes et communes. Ainsi, il cherche à assurer l’harmonisation, l’homogénéité et la cohérence dans les constructions. Par conséquent, un terrain à bâtir à Montpellier ne peut accueillir qu’une bâtisse qui s’intègre parfaitement au style architectural et patrimonial de la ville. Le PLU a aussi pour mission de rendre possible la viabilisation des terrains afin qu’ils deviennent constructible set de préserver les zones agricoles, forestières et naturelles ainsi que le voisinage des sites historiques et archéologiques.
Le PLU est composé d’un dossier de présentation de la vile et de son environnement avec cartes à l’appui. La surface communale y est divisée en différentes zones qui sont les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles et les zones naturelles. Pour chacune d’elle, des textes réglementent la constructibilité, le genre de construction qu’elle peut recevoir, les styles architecturaux, les matériaux à utiliser, les hauteurs permises, les servitudes incombant une parcelle, les délimitations avec les terrains voisins. Le PLU contient aussi le Projet d’aménagement et de développement durable (PADD). Ce document offre une vision sur une période pouvant atteindre les vingt ans à venir concernant les projets de développements sociaux, économiques et environnementaux de la commune. Ainsi, la constructibilité d’un terrain à bâtir à Montpellier, par exemple, peut se modifier dans le temps suivant les changements que le PADD apporte. Le PLU fournit aussi des renseignements tels que les réseaux de raccordement en eau potable, en électricité, en gaz…ou le Plan de prévention des risques (PPR) indiquant les terrains inconstructibles ou soumis à des règles particulières dues à des risques d’inondation, de séisme, d’avalanche, de cyclone.

Autorisations d’urbanisme et PLU

Lorsqu’n contrat de vente a été effectué avec un professionnel de l’immobilier, tel qu’un aménageur-lotisseur, il appartient à ce dernier de garantir aux terrains qu’il vend le titre à terrain à bâtir que ce soit à Montpellier ou ailleurs. Cela requiert une cohérence avec le PLU. Le permis de construire est alors acquis par avance à l’acheteur grâce à cette obligation. Par contre, dans le cas où le contrat a été conclu entre des particuliers, l’acheteur doit se renseigner si le terrain en question est constructible pour la destination qu’il souhaite. Ensuite, il doit présenter son projet à la commune pour approbation en vue d’un permis de construire ou d’une déclaration de travaux, en fonction de l’importance de celui-ci et suivant les zonages du PLU. C’est la raison pour laquelle une lecture détaillée du PLU est indispensable. Un plan qui s’accorde avec les règlements stipulés dans le PLU aurait plus de probabilité de se concrétiser. Par exemple, une parcelle dont le raccordement avec les principaux réseaux de viabilisation est impraticable ne pourrait obtenir un permis de construire.
Néanmoins, contester un PLU est tout à fait possible si cela présente un intérêt pour un demandeur d’autorisation d’urbanisme. La procédure est de déposer une requête auprès du tribunal administratif. Un recours gracieux peut être entamé après que le conseil municipal ait approuvé la nouvelle proposition de PLU. Sinon, un recours contentieux auprès du tribunal est également une alternative. Comprendre un PLU pourrait s’avérer difficile. C’est pourquoi les acheteurs de terrain à bâtir libre de constructeur, à Montpellier ou a Marseille ou dans d’autres communes sollicitent souvent l’aide des professionnels de l’urbanisme pour les accompagner dans les procédures de demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux.

Author: Damien